Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zabiegów estetycznych i kosmetologii wymaga inwestycji w lokal usługowy, gdzie będą świadczone różnego rodzaju usługi. Po pierwsze musi on spełniać wymogi niezbędne do prowadzenia tego typu działalności.
Agnieszka Żurek
Regulują to przepisy prawa – w szczególności jeśli mają to być zabiegi operacyjne. A po drugie klienci oczekują od nas coraz większej jakości świadczonych usług. Pacjenci chcą czuć się komfortowo, bezpiecznie i być zrelaksowanymi. Nie bez znaczenia pozostaje zatem lokalizacja (najlepiej parter od frontu budynku), dojazd, miejsca parkingowe dla klientów, czy nawet kącik dla dzieci. Zatem aspekty formalno-prawne oraz biznesowe będą determinować wybór odpowiedniego dla tej działalności gospodarczej lokalu.
Oczywiście można dokonać zakupu lokalu z własnych środków, jeżeli budżet na to pozwala. Niemniej warto mieć przygotowany szczegółowo biznes plan, gdyż poza kosztami samego zakupu nieruchomości pojawią się koszty adaptacji lokalu. Jego wyposażenia w specjalne meble, a także zakup sprzętów niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej – w zależności od jej profilu – które z reguły są dość kosztowne.
Warto mieć przygotowany szczegółowo biznes plan, gdyż poza kosztami samego zakupu nieruchomości pojawią się koszty adaptacji lokalu. Jego wyposażenia w specjalne meble i sprzęt zabiegowy.
Co znajdziesz w artykule?
Kredyt inwestycyjny
Warto zatem pomyśleć o finansowaniu lokalu usługowego ze środków zewnętrznych. Finansowania lokalu usługowego na spółkę (bez względu na jej formę prawną), nie należy traktować na równi z finansowaniem zakupu lokalu/mieszkania na osobę fizyczną. Zasady obowiązujące wobec osób fizycznych, czyli długie okresy finansowania, tj. od 30 do 35 lat, które przekładają się na wysokość rat miesięcznych oraz stosunkowo niskie oprocentowanie (ca. WIBOR + 1,9-2,5 %), nie obowiązują spółek. Należy pamiętać, że stawka WIBOR jest zmienna i uzależniona od wysokości stóp procentowych. A to oznacza, że w trakcie obsługi kredytu rata może spadać lub wzrastać (dotyczy kredytów bazujących na zmiennej stopie procentowej, np. WIBOR 1-miesięcznym lub 3-miesięcznym).
Nabycie lokalu usługowego na kredyt jest alternatywą dla wynajmu i daje szereg korzyści jak:
- nie mamy ograniczeń związanych z adaptacją powierzchni;
- koszt najmu jest z reguły wyższy niż rata kredytowa i płacąc regularne miesięczne czynsze nigdy nie staniemy się właścicielem nieruchomości;
- jest to inwestycja na przyszłość;
- mamy możliwość podnajmu części powierzchni i generowania dodatkowych przychodów (w przypadku wynajmu, umowy z reguły tego zabraniają);
- aspekt kosztowy, czyli prowizja od kredytu i odsetkowa część raty, jak i amortyzacja stanowią koszty uzyskania przychodu;
- możliwość rozliczenia podatku VAT na zasadach ogólnie obowiązujących.
W ramach działalności gospodarczej
Kredyt inwestycyjny jest dedykowany tego rodzaju inwestycjom w nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ważne aspekty tego rodzaju finansowania to:
- okres finansowania średnio 10 lat;
- wkład własny 20 % lub więcej, w zależności od oceny sytuacji finansowej klienta;
- zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości;
- inne zabezpieczenia uzależnione od formy prawnej klienta i oceny sytuacji finansowej.
Do analizy przedkładane są dokumenty finansowe za rok bieżący i poprzedni. Czyli w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej, czy spółek osobowych książka przychodów i rozchodów wraz z zeznaniem podatkowym PIT oraz zestawieniem zobowiązań. Albo bilans i rachunek zysków i strat za dwa badane okresy wstecz. Należy oczywiście załączyć wycenę przedmiotowej nieruchomości. W przypadku lokali używanych jest to podstawa ustalenia wysokości kredytu. Nie bez znaczenia pozostaje okres funkcjonowania firmy na rynku. W przypadku nowo założonych firm uzyskanie tego rodzaju finansowania jest praktycznie niemożliwe. Należy wówczas zwrócić się do agencji wspierających finansowanie start-upów. Naturalnie bieżące zobowiązania spółki podlegają weryfikacji przez bank pod kątem terminowości spłat. Negatywne informacje uzyskane przez bank będą wiązały się z odmową finansowania.
Koszty kredytu inwestycyjnego zabezpieczonego nieruchomością jest wyższy od kredytu hipotecznego dla osoby fizycznej o ca. 1,5-2 %.
Nabycie lokalu usługowego na kredyt jest alternatywą dla wynajmu i daje szereg korzyści.
Kredyt niezabezpieczony (gotówkowy)
dla branży medycznej i zabiegowej można uzyskać na preferencyjnych warunkach. Większość banków ma bowiem ofertę dedykowaną dla szeroko pojętej grupy profesjonalistów. Dotyczy to zarówno warunków jak i kwestii dokumentowo–operacyjnych. Kredyt jest przeznaczony na dowolny cel, wiec odpada chociażby analiza i wycena nieruchomości. Czas wydania decyzji i jego wypłaty będzie znacznie krótszy. Oczywiście kredyt niezabezpieczony z założenia będzie – ze względu na ryzyko – droższy od kredytu zabezpieczonego hipoteką na finansowanym lokalu usługowym. Procedury, w zależności od banku, wskazują w tym produkcie kwotę maksymalną od 500.000 zł do 650.000 zł oraz oprocentowanie ca. WIBOR + 6-8 %. Ta forma finansowania umożliwia zachowanie nieobciążonej hipoteką nieruchomości na poczet innych inwestycji lub np. kredytu obrotowego na działalność bieżącą.
Leasing nieruchomości
Przy bardzo dużych inwestycjach można rozważać także leasing nieruchomości (mowa tu o kwotach powyżej 5 mln zł). Koszty proceduralne związane z umową są bowiem duże i przy mniejszych wolumenach jest to nieekonomiczne dla obu stron. Okres takiej umowy to od 10 do 15 lat. Różnica między wynajmem jest zasadnicza, a mianowicie chodzi o własność. Leasing nieruchomości taką własność zapewnia. W przypadku leasingu operacyjnego kosztem będzie cała rata leasingowa, a w przypadku kredytu tylko część odsetkowa raty kredytu. Wartość inwestycji stanowi tutaj barierę dla małych firm. Dlatego też wartość transakcji leasingu nieruchomości wyniosła w 2019 roku zaledwie 1 % leasingu ogółem.
Przy bardzo dużych inwestycjach (mowa o kwotach powyżej 5 mln zł) można rozważać także leasing nieruchomości.
Oznacza to, że najbardziej popularnym produktem finansowym pod zakup lokalu usługowego jest kredyt zabezpieczony lub niezabezpieczony, w zależności od indywidualnej sytuacji i potrzeb danej firmy.
Wybierając sposób sfinansowania planowanego zakupu lokalu usługowego zawsze warto poradzić się u ekspertów znających wady i zalety wszystkich proponowanych przez rynek rozwiązań. A także wziąć pod uwagę wszystkie inne planowane inwestycje. Porady takie można uzyskać nawet drogą telefoniczną, mailową, czy przez facebook.
Agnieszka Żurek
Właścicielka MEDFinansowanie www.medfi.pl, ekspert w branży usług finansowych, absolwentka finansów i bankowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Menadżer z 20-letnim doświadczeniem w instytucjach finansowych, także jako członek zarządu. Odpowiedzialna za wdrożenie projektów i procedur oceny ryzyka dla branży medycznej w spółce leasingowej.
